Hai versato due o tre mensilità di cauzione quando hai firmato il contratto di affitto? Quella somma non è "ferma" nelle tasche del proprietario: per legge produce interessi che spettano a te. Pochi inquilini lo sanno, e ancora meno li chiedono. Vediamo cosa dice la normativa, con riferimenti precisi da usare anche in una lettera al locatore.
In questo articolo trovi:
✅ La norma che riconosce gli interessi sulla cauzione ✅ Quanto valgono (con la tabella dei tassi anno per anno) ✅ Cosa succede se il contratto dice "cauzione infruttifera" ✅ Quando e come chiederli, e in quanto tempo si prescrivono ✅ Un esempio pratico con i conti fatti
📜 La norma di riferimento: art. 11 della legge 392/1978
Il diritto agli interessi è scritto nero su bianco nell'art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (la cosiddetta "legge sull'equo canone"), che stabilisce due regole:
- il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone;
- il deposito è produttivo di interessi legali, che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
⚠️ Attenzione a un dubbio frequente: la legge 431/1998, che ha riformato le locazioni abitative, ha abrogato molte norme della 392/1978 (art. 14 L. 431/1998), ma non l'art. 11, che resta pienamente in vigore sia per gli affitti a uso abitativo sia per quelli a uso diverso (negozi, uffici, laboratori).
💶 Quanto valgono gli interessi
Il tasso è quello legale, previsto dall'art. 1284, comma 1, del Codice civile e aggiornato ogni anno dal Ministero dell'Economia e delle Finanze con decreto pubblicato in Gazzetta Ufficiale entro il 15 dicembre.
Per il 2026 il tasso è fissato all'1,60% annuo dal D.M. MEF 10 dicembre 2025 (G.U. n. 289 del 13 dicembre 2025).
Ecco i tassi degli ultimi anni, utili per fare i conti su un contratto in corso:
| Anno | Tasso legale |
|---|---|
| 2019 | 0,80% |
| 2020 | 0,05% |
| 2021 | 0,01% |
| 2022 | 1,25% |
| 2023 | 5,00% |
| 2024 | 2,50% |
| 2025 | 2,00% |
| 2026 | 1,60% |
Gli interessi si calcolano anno per anno con il tasso in vigore in quel periodo: non si applica un unico tasso a tutta la durata del contratto.
❌ "La cauzione è infruttifera": una clausola nulla
Molti contratti contengono una frase del tipo "il deposito cauzionale non produrrà interessi" oppure "il conduttore rinuncia agli interessi sulla cauzione". Questa clausola non ha alcun valore.
La Corte di Cassazione lo ha affermato più volte: l'obbligo del locatore di corrispondere gli interessi legali sulla cauzione ha natura imperativa, perché tutela il contraente più debole e impedisce che la cauzione si trasformi, tramite i frutti incassati dal proprietario, in un aumento nascosto del canone. Di conseguenza ogni clausola contraria è nulla.
Riferimenti giurisprudenziali:
- Cass. civ., sez. III, 19 agosto 2003, n. 12117 – natura imperativa dell'art. 11 e nullità delle clausole difformi
- Cass. civ., sez. III, 3 maggio 2004, n. 8330 – conferma dello stesso principio
- Cass. civ., sez. III, 8 gennaio 2010, n. 75 – ulteriore conferma
- Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655 – gli interessi sono irrinunciabili e sono dovuti senza bisogno di richiesta dell'inquilino
La nullità della singola clausola non travolge il resto del contratto: l'affitto resta valido, semplicemente la clausola si considera come non scritta e si applica la legge.
📅 Quando vanno pagati (e cosa succede se il proprietario non lo fa)
La legge dice "alla fine di ogni anno". Nella pratica quasi nessun proprietario versa gli interessi ogni dicembre, e la Cassazione ha ammesso che possano essere corrisposti tutti insieme al termine della locazione, insieme alla restituzione del deposito (Cass. civ., sez. III, n. 25136/2006).
Il punto fermo è che alla riconsegna delle chiavi il proprietario deve restituire cauzione più interessi maturati (Cass. n. 14655/2002). L'obbligo di restituzione scatta subito al rilascio dell'immobile: se il locatore trattiene la somma senza avviare una causa per i danni, l'inquilino può ottenere un decreto ingiuntivo (Cass. civ., sez. III, n. 18069/2019; Cass. civ. n. 3882/2015).
⏳ Prescrizione: il diritto agli interessi si prescrive in 5 anni (art. 2948, n. 4, Codice civile), perché si tratta di una prestazione periodica annuale. Se il contratto dura 8 anni e non hai mai ricevuto nulla, puoi comunque recuperare gli interessi degli ultimi cinque. Per non perdere le annualità più vecchie basta una raccomandata o PEC di richiesta, che interrompe la prescrizione (art. 2943 c.c.).
🧮 Esempio pratico
Canone di 800 € al mese, cauzione di 2.400 € (tre mensilità), contratto dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025.
| Anno | Tasso | Interessi |
|---|---|---|
| 2022 | 1,25% | 30,00 € |
| 2023 | 5,00% | 120,00 € |
| 2024 | 2,50% | 60,00 € |
| 2025 | 2,00% | 48,00 € |
| Totale | 258,00 € |
Alla riconsegna dell'appartamento il proprietario deve restituire 2.658 €, non 2.400 €. Non è una cifra enorme, ma è denaro tuo: e su un contratto lungo, o con canoni più alti, il conto sale.
✍️ Come chiederli in pratica
- Rileggi il contratto: se c'è una clausola che esclude gli interessi, sai già che è nulla.
- Fai i conti anno per anno con la tabella dei tassi.
- Scrivi al proprietario (raccomandata A/R o PEC) citando l'art. 11 L. 392/1978 e chiedendo il pagamento degli interessi maturati; puoi farlo durante il contratto o insieme alla richiesta di restituzione della cauzione.
- Se non ottieni risposta, puoi rivolgerti a un'associazione inquilini o a un avvocato: per somme così contenute è spesso sufficiente una diffida legale, e in caso di causa resta possibile il decreto ingiuntivo.
📌 In sintesi
✅ La cauzione produce interessi legali per legge (art. 11 L. 392/1978)
✅ Il tasso 2026 è l'1,60% (D.M. MEF 10/12/2025)
✅ Le clausole "cauzione infruttifera" sono nulle (Cass. 12117/2003, 8330/2004, 75/2010)
✅ Gli interessi sono dovuti anche senza richiesta e vanno restituiti al rilascio con la cauzione (Cass. 14655/2002)
✅ Si prescrivono in 5 anni (art. 2948 n. 4 c.c.): una PEC interrompe il termine
⚖️ Questo articolo ha uno scopo informativo: ogni situazione è diversa e non sostituisce il parere di un professionista.
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