La caldaia si rompe, arriva il conguaglio del condominio, bisogna ridipingere casa prima di lasciarla… 🤔 Tocca all'inquilino o al proprietario? È una delle domande più frequenti per chi vive in affitto. Ecco una guida chiara, con esempi pratici.
1.La regola base in una frase
Lo stabilisce il Codice Civile:
- Art. 1575 c.c. – il locatore deve consegnare l'immobile in buono stato e mantenerlo idoneo all'uso.
- Art. 1576 c.c. – il locatore esegue tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, a carico dell'inquilino.
- Art. 1609 c.c. – le piccole riparazioni sono quelle dovute a deterioramenti da uso, non da vetustà o caso fortuito.
2.Gli oneri accessori per legge
La Legge 392/1978, art. 9 mette a carico dell'inquilino, salvo patto contrario:
- 🧹 Pulizia delle parti comuni (servizio e materiali)
- 🛗 Ascensore (funzionamento e manutenzione ordinaria)
- 💧 Fornitura dell'acqua
- 💡 Energia elettrica, anche delle parti comuni
- 🔥 Riscaldamento e ❄️ condizionamento
- 🚽 Spurgo pozzi neri e latrine
- 🏢 Altri servizi comuni
- 🧍 Portineria: 90% inquilino, 10% proprietario (si può pattuire una quota inferiore per l'inquilino)
⏰ Tempi e diritti dell'inquilino
- 📅 Il pagamento va fatto entro 2 mesi dalla richiesta.
- 📋 Prima di pagare, ha diritto all'elenco dettagliato delle spese con i criteri di ripartizione.
- 🔍 Può chiedere di vedere i documenti giustificativi (fatture, ricevute, rendiconto).
3.Lavori straordinari: il canone può aumentare?
La L. 392/78 (art. 23) prevedeva che, dopo lavori straordinari importanti (es. rifacimento del tetto), il proprietario potesse chiedere un aumento del canone pari al massimo all'interesse legale sulla somma spesa, dedotti i contributi ricevuti.
4.Chi paga cosa, voce per voce
Il riferimento è la Tabella degli oneri accessori (Allegato D al D.M. 16 gennaio 2017), obbligatoria per i contratti a canone concordato e usata come guida per tutti gli altri.
🛗 Ascensore
- Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
- Energia elettrica, ispezioni e collaudi
- Installazione e manutenzione straordinaria
- Adeguamento a nuove norme
🔥 Riscaldamento, climatizzazione, acqua calda
- Combustibile, consumi, lettura contatori
- Manutenzione ordinaria, pulizia annuale, filtri
- Installazione e sostituzione dell'impianto
- Adeguamento a leggi e regolamenti
- Manutenzione straordinaria
💧 Autoclave
- Manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarica pressione
- Sostituzione impianto o componenti primari (pompa, serbatoio…)
- Imposte e tasse d'impianto
🔔 Citofoni, illuminazione, allarmi, TV
- Manutenzione ordinaria
- Installazione, sostituzione, potenziamento
🧯 Antincendio
- Ricarica estintori, ispezioni, manutenzione ordinaria
- Acquisto estintori, installazione impianto
🏢 Parti comuni
- Manutenzione ordinaria di grondaie, scarichi, tetti, fognature
- Acqua e luce delle parti comuni
- Cura del verde
- Manutenzione ordinaria di serrature, caselle postali, zerbini, bidoni
- Sostituzione e manutenzione straordinaria di grondaie, scarichi, tetti, fognature
- Acquisto di serrature, caselle postali, zerbini, bidoni
🛋️ Dentro l'appartamento
- 🎨 Tinteggiatura pareti
- 🪟 Sostituzione vetri
- 🔑 Rifacimento chiavi e serrature
- Manutenzione ordinaria di infissi, serrande, sanitari, impianto elettrico
- Verniciatura di legno e metallo
- Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
- Manutenzione straordinaria del riscaldamento
🧍 Portineria
- Stipendio e contributi del portiere
- Manutenzione ordinaria della guardiola
- Manutenzione straordinaria della guardiola
🧹 Pulizie
- Costo dell'addetto o della ditta di pulizie
- Assunzione addetto o conferimento appalto
- Acquisto macchinari per pulizia
🗑️ Rifiuti e varie
- TARI (tassa rifiuti)
- Sacchi, disinfestazione, derattizzazione
- ❄️ Sgombero neve
- Passo carrabile (occupazione suolo)
- Acquisto bidoni e contenitori
- Occupazione suolo per lavori condominiali
5.Esempi pratici
🔥 La caldaia
Revisione annuale e controllo fumi → inquilino
Dopo 15 anni si blocca e va sostituita → proprietario
🪟 Il vetro rotto
Il pallone dei bambini rompe il vetro ⚽ → inquilino
Il serramento è marcio e va cambiato → proprietario
🛗 L'ascensore
Spese ordinarie e corrente → inquilino
Installazione di un nuovo ascensore → proprietario
🧍 Il portiere
Costo annuo 1.000 € → 900 € inquilino, 100 € proprietario
(se il contratto non dice diversamente)
🎨 Lasciare casa
Pareti ingrigite dall'uso normale → inquilino
Muffa da infiltrazioni dal tetto → proprietario
🧾 Il conguaglio
Arriva una richiesta di 480 €: chiedi il dettaglio delle voci e verifica che non ci siano spese straordinarie.
Poi hai 2 mesi per saldare.
6.Checklist per inquilini e proprietari
- 📄 Leggi nel contratto la clausola su spese e oneri accessori
- 📎 Allega (o richiama) la tabella del D.M. 16/01/2017
- 🧾 Chiedi sempre il rendiconto dettagliato prima di pagare
- 📸 Fai foto datate dell'immobile all'ingresso e all'uscita
- 🚨 Guasto urgente di competenza del proprietario? Avvisalo subito per iscritto (PEC o raccomandata). Se non interviene, puoi eseguire le riparazioni urgenti e chiedere il rimborso (art. 1577 c.c.)
- 🗓️ Conserva ricevute e comunicazioni per tutta la durata del contratto
🔗Norme di riferimento
- Codice Civile, artt. 1575, 1576, 1577, 1609 – Normattiva
- Legge 27 luglio 1978, n. 392 (art. 9) – Normattiva
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Normattiva
- D.M. 16 gennaio 2017, Allegato D – G.U. Serie Generale n. 62 del 15/03/2017
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
⚠️ Questo articolo ha finalità informative generali e non sostituisce la consulenza di un professionista. Per casi specifici rivolgiti a un nostro avvocato.
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